Impôt sur la fortune immobilière : les principales règles

Le passage de l’ISF à l’IFI en 2018 a entraîné quelques modifications des règles que l’on appliquait presque automatiquement depuis 1982… Il n’est donc pas inutile de faire le point sur les principaux changements apportés dans le calcul de cet impôt. Dans l’attente éventuelle d’un retour de l’ISF ?

Qui est imposable à l’IFI ?

L’IFI est dû par tout foyer fiscal ayant un patrimoine immobilier net supérieur à 1 300 000 euros au 1er janvier 2020. Ce foyer fiscal peut comprendre : les célibataires, veufs, divorcés et séparés ; les époux, quel que soit leur régime matrimonial, y compris les époux mariés en N – 1 qui ont opté pour une imposition distincte de leur revenu ; les couples pacsés ; les concubins ; les enfants mineurs dont ils ont l’administration légale des biens. Par contre, le patrimoine immobilier des enfants majeurs rattachés au foyer fiscal n’entre pas dans le calcul de l’IFI du foyer.

Dans deux cas, les époux sont soumis à l’IFI sur leur patrimoine propre : lorsque, mariés sous le régime de la séparation de biens, ils ne vivent pas sous le même toit et lorsqu’ils sont en instance de séparation de corps ou de divorce et qu’ils ont été autorisés à avoir des résidences séparées.

Les biens imposables ou exonérés

Entrent dans l’assiette de l’IFI : les immeubles bâtis, qu’ils soient à usage personnel ou en location (maisons, appartements, dépendances, etc.) ; les immeubles en cours de construction au 1er janvier 2020 ; les biens non bâtis (terrains à bâtir, terres agricoles) : les immeubles ou fractions d’immeubles détenus indirectement au travers de titres ou de parts de sociétés (comme les parts de sociétés civiles immobilières ou les parts de société civile de placement immobilier).

Tout comme pour l’ISF, les biens professionnels sont exonérés de l’IFI. Pour être exonérés, les biens immobiliers doivent tout d'abord être utilisés dans le cadre d'une activité professionnelle. Ce sera donc le cas si vous êtes médecin ou pharmacien et si vous êtes propriétaire de votre local.

Par contre, la location d'un immeuble nu n'est pas une activité professionnelle. Par conséquent, si vous prenez votre retraite et si vous donnez votre local en location à votre successeur, ce bien ne sera plus exonéré et il entrera dans la base de calcul de votre IFI.

Les biens exonérés peuvent être la propriété de celui qui exerce la profession, de son conjoint, de son partenaire pacsé, de son concubin ou de ses enfants mineurs. Conséquence : si vous détenez votre local professionnel par l’intermédiaire d’une SCI, sont exonérées, non seulement les parts que vous détenez, mais aussi celles détenues par votre conjoint, votre partenaire pacsé, votre concubin ou par vos enfants mineurs.

La profession doit de plus être exercée à titre principal. Ce caractère principal de la profession s'apprécie pour chaque conjoint, partenaire pacsé ou concubin. Il peut donc y avoir deux patrimoines professionnels exonérés d’IFI par foyer fiscal.

Si vous détenez votre local professionnel par l'intermédiaire d'une société civile immobilière, les parts que vous détenez seront exonérées en totalité si vous êtes seul locataire de cette société. Par contre, si la SCI donne le local en location à une société civile de moyens dont vous êtes membre, l'exonération ne s'appliquera que dans la limite de la valeur du local multipliée par le pourcentage de vos parts dans la SCM.

L’évaluation des biens

Pour calculer l’IFI, les biens doivent être évalués selon leur « valeur vénale » au 1er janvier 2020. Il s’agit du prix que vous pourriez en obtenir, dans les conditions normales du marché, abstraction faite de toute valeur de convenance. On peut utiliser trois méthodes pour déterminer cette valeur :

- La réévaluation d’une valeur antérieure. Cette méthode ne peut être employée que si votre bien a été évalué il y a peu de temps (4 ou 5 ans maximum), lors d’une vente, d’une donation ou d’une succession.

- L’évaluation par le revenu. Elle peut être utilisée pour l’évaluation des immeubles locatifs. Elle consiste à prendre en compte le revenu produit par le bien immobilier et à lui appliquer un « taux de capitalisation ». Ainsi, un appartement rapportant 20 000 euros par an pourra être évalué à 400 000 euros si le taux de capitalisation est de 5 %. Mais cette méthode est peu sûre car elle suppose que l’on ait préalablement déterminé le taux de capitalisation…

- L’évaluation par comparaison. C’est la méthode la plus sûre et la plus utilisée par l’administration fiscale qui propose d’ailleurs un service en ligne facilitant son emploi. Il suffit de vous rendre sur votre espace fiscal particulier, de cliquer sur « Données publiques – Rechercher des transactions immobilières » et de suivre les indications pour obtenir des prix de ventes de biens immobiliers semblables au vôtre.

Vous pouvez ensuite affiner cette première évaluation.

La résidence principale bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30 % sur sa valeur vénale, sauf quand elle est détenue par l’intermédiaire d’une société civile immobilière de gestion. En cas d’imposition commune à l’IFI, un seul immeuble est susceptible de bénéficier de cet abattement.

D’autres biens peuvent subir une décote : quand ils sont en indivision (10 à 20 %) : quand ils sont donnés en location (la décote peut aller de 10 à 30 % en fonction de la durée du bail restant à courir au 1er janvier 2020) ; quand ils sont détenus par une société civile immobilière (les parts de SCI, plus difficiles à céder que le bien lui-même, subissent une décote de 10 à 20 %).

À noter que la Cour de cassation, dans un arrêt du 16 février 2016, a jugé que, lorsqu’un bien est à la fois en indivision et donné en location, les deux décotes se cumulent.

Déduire le passif

Une fois évalués vos actifs immobiliers, il vous reste à déterminer le passif déductible. Ce passif est constitué par les dettes existant au 1er janvier 2020, à la charge d’un membre du foyer fiscal et relatives aux biens immobiliers imposables.

Selon le code général des impôts, il s’agit, notamment, des dettes afférentes à des dépenses d’acquisition de biens ou droits immobiliers, ou à des dépenses d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement, ou aux impôts dus à raison des propriétés concernées (comme la taxe foncière). Par contre, la taxe d’habitation n’est plus déductible. Il en est de même des dépôts de garantie versés par vos locataires.

L’IFI est déductible de lui-même mais on ne peut plus déduire l’impôt sur le revenu.

En outre, les dettes se rapportant à l’acquisition de biens totalement exonérés (comme le local professionnel) ou faites dans l’intérêt de ces biens ne peuvent être déduites. Celles se rapportant à des biens partiellement exonérés ne sont déductibles qu’à hauteur de la part non exonérée de ces biens (c'est-à-dire en appliquant à cette dette le pourcentage de non exonération).

Quant aux dettes relatives à la résidence principale, elles sont déductibles pour leur montant total sans pouvoir excéder la valeur imposable de la résidence principale (après l’abattement de 30 %).

Enfin, les emprunts « in fine » (dont on rembourse l’intégralité du capital au terme du contrat) sont déductibles chaque année à hauteur du montant total de l’emprunt diminué d’une somme égale à ce même montant multiplié par le nombre d’années écoulées depuis le versement du prêt et divisé par le nombre d’années total de l’emprunt.